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工业港论坛,深圳首次给控盘涨价业主亮红牌透露哪些信息?业界热议四大焦点

发表于 2020-01-11 16:53:10

工业港论坛,深圳首次给控盘涨价业主亮红牌透露哪些信息?业界热议四大焦点

工业港论坛,截至目前,深圳市、宝安区和南山区业务主管部门,均就个别业主涉嫌恶意炒作二手房价发布通报。通报内容均提及暂停办理相关涉嫌恶意炒作二手房小区网签手续,将相关责任人列入黑名单,并研究限制其买卖住房等相关措施,严厉程度前所未有。

此前相关报道:

微信群“控盘涨价”,深圳一小区二手房业主被政府约谈

业主控盘涨价被政府约谈,深圳一小区二手房源被个别平台全部下架

官方通报暂停网签行为是否合适?是否有法律样本?如何治本?深圳楼市此前调控多是针对开发商和新房,这是深圳首次针对业主的调控,这当中透露出怎样的信息?对于深圳楼市而言,有形之手和无形之手的边界在哪儿?出现业主“坐庄抬价”现象的根本原因是什么?通报发布后,瞬间引爆网络,法律人士和房地产业内人士就以上问题展开热烈讨论。

有声音认为,此次政府以通报、约谈、禁签等手段打击业主控盘行为,虽然有其必要性,但也只是权宜之计,更是师出无名。

“没有法规可依循 严打不能治本”

一位不愿具名的法律专家对南都记者指出,这次政府出手对业主的一系列惩治,并不具备法律依据也不具备法理依据,“并不否认执法的合理性,但法治政府首先关注的应该是合法性,为何不能先立法、再执行,做到师出有名呢”?据该名专家介绍,国务院于2004年发布的《全面推进依法行政实施纲要》在第二大条第5小条中对合法行政提出了要求,行政机关实施行政管理,应当依照法律、法规、规章的规定进行;没有法律、法规、规章的规定,行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。

信荣房地产律师团队首席律师张茂荣告诉南都记者,根据其研究,目前确实没有任何关于政府介入二手房业主出售自家房子价格管制的法律、法规和政策规定。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,政府此次发文实质上是一种信号,要对控盘这种恶劣行为进行管控,政府的这种表态具有好的意义,之后政府肯定还会出台对个别组织控盘的统一规章制度,将这种执法系统化。但是,从根本上来讲,还是要释放更多房源,增加住宅供给,比如,“现在很多房屋炒作,是凭借匹配优质学区,以后在开发商楼盘的导入上,要加强学校等配套的建设,这一点是非常关键的。”

秉持类似观点的还有深圳资深地产媒体人朱罗纪,其在公众号发文认为,这是“深圳历史上第一次把板子打到业主身上”,朱罗纪认为,业主控盘行为在全国范围内造成了非常大的影响,但是严打只能是扬汤止沸,绝非治本之道,“正确的教训就是老生常谈——要首先去实打实的增加真正的供应。没什么好办法,只能久久为功”。

能否适用《反垄断法》进行系统化执法?

同济大学知识产权与竞争法研究中心研究员刘旭对南都记者表示,以往类似情况在全国范围都存在,不止是在深圳有,而且这种业主在中介组织下在微信群里讨论本小区房价也不是在深圳第一次出现。而之所以得不到根治,就是因为没有适用法律,不能进行系统化执法,相关责任人也一直得不到明确的法律威慑。

刘旭也向记者提供了另一种思路:在其看来,业主控盘这种行为或许可以适用国家的《反垄断法》。《反垄断法》第十二条第一款明确规定:“本法所称经营者,是指从事商品生产、经营或者提供服务的自然人、法人和其他组织”。

刘旭认为,二手房客观上也是一种商品,其销售属于一种经营行为,而且多数情况下是有利可图的市场行为,并需要依法纳税。因此,二手房业主无论是企业法人,还是自然人,都可以作为《反垄断法》意义上的经营者。

而商品房不仅有居住价值,还有投资价值,考虑到不同城市有不同调控政策,房价走势与房地产投资前景不同,所以在同一城市内的业主事实上都可以视为二手房市场上的竞争对手。这些处于竞争关系的业主之间一起交流房价信息,并约定成交价格下限,有可能会推高城市二手房价格上涨,吸引存在“买涨不买跌”心理的投资者盲目达成交易。

不过对这种认定,张茂荣对南都记者表示并不认可,他认为出售自家房产很难被认定为经营行为,老百姓不是经营者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次深圳市政府主管部门充分体现了当前积极稳定房价、稳定市场和稳定预期的导向。尤其是一些业主联合和集体涨价的行为,影响性质很恶劣,所以通过此类价格的管控,对于规范房地产交易秩序,以及确保当前深圳房价稳定,同时巩固既有的调控政策效应等都有积极的作用。

严跃进认为,深圳部分小区的业主通过微信群等平台实现联合涨价,看似是一种为广大业主谋福利的行为,但实际上是极其自私的:看似联合涨价,实际上也是约束了部分业主自主定价的权利,是社区管理中赤裸裸的蛮干行为。此外,类似控盘控价,通过微信朋友圈等形式散播,引起市场恐慌。就目前来看,对于深圳部分二手房价格虚高的抱怨声其实是在增加的。

深圳资深房地产研究人士李宇嘉认为,今年以来,多重政策利好叠加下,深圳楼市出现了明显的反弹,但是大前提是“房住不炒”。不能让房价有明显的攀升,所以要把“房住不炒”与“一城一策”紧密结合,这次政府发布的政策主要针对业主,但不是调控转向业主。中原地产二级市场总经理玉家雄认为,政府此举重申了“房住不炒”,证明了政府对打击扰乱房地产市场行为的决心,无论任何主体扰乱市场,都将严惩不贷。

深圳二手房市场化程度较高,政府此次强势介入整治,也引起了业内人士对“有形之手”和“无形之手”的探讨。

“很难判断是否有边界。”玉家雄认为,政府非常重视房地产市场健康发展的稳定性,任何扰乱市场的行为都会被及时介入处理。李宇嘉则从另一个角度阐述了“有形之手”干涉的必要性,他认为,住房本身是一个公共产品,公共产品受到管制是必然的,因为公共产品的供给和销售很容易存在市场失灵的现象,政府适当的介入能保障公共利益。

国家统计局《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,11月份,深圳新房、二手房价格指数涨幅均全线飘红,二手房环比、同比涨幅均高于北上广深四个一线城市均值,且均为一线中最高。

中原研究中心分析认为,随着“豪宅税”标准调整,大量的豪宅变为普宅,导致二手房交易税费大幅降低,加上前期大湾区、先行示范区的利好,购房者对于深圳的发展潜力和长期价值普遍看好,导致二手成交大幅上升,价格也有小幅增长。李宇嘉对上述观点也表示认同,在重磅规划利好的刺激下需求旺盛,导致业主心态普遍较高。

统筹:南都记者 陈蓉

采写:南都记者 陈蓉 见习记者 王鹏钧

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